El crédito hipotecario bancario es la opción más flexible para comprar casa en México, porque no depende de si eres trabajador del IMSS o del ISSSTE. Cualquier persona con ingresos demostrables y buen historial crediticio puede calificar. En esta guía te explicamos todo el proceso de principio a fin.
¿Qué es un crédito hipotecario bancario?
Es un préstamo que te otorga un banco para comprar una propiedad, usando el mismo inmueble como garantía. El banco paga al vendedor y tú le pagas al banco en mensualidades durante un plazo de 5 a 30 años, más una tasa de interés anual.
A diferencia del Infonavit o Fovissste, el crédito bancario no requiere cotización al IMSS o ISSSTE, lo que lo hace ideal para:
- Trabajadores independientes y profesionistas
- Dueños de negocio y empresarios
- Personas con ingresos mixtos (nómina + actividad empresarial)
- Extranjeros con residencia permanente en México
- Mexicanos que regresan de Estados Unidos con ahorros en dólares
¿Cuánto dinero necesito de enganche?
Esta es la pregunta más frecuente. En México, los bancos financian entre el 80% y el 95% del valor de la propiedad, dependiendo del banco y tu perfil. Esto significa que necesitas tener ahorrado:
| Valor de la propiedad | Enganche mínimo (10%) | Gastos de escrituración (~4%) | Total que necesitas |
|---|---|---|---|
| $800,000 MXN | $80,000 MXN | $32,000 MXN | ~$112,000 MXN |
| $1,500,000 MXN | $150,000 MXN | $60,000 MXN | ~$210,000 MXN |
| $2,500,000 MXN | $250,000 MXN | $100,000 MXN | ~$350,000 MXN |
| $4,000,000 MXN | $400,000 MXN | $160,000 MXN | ~$560,000 MXN |
¿Qué bancos ofrecen crédito hipotecario en México?
Los principales bancos que operan en México tienen productos hipotecarios activos en 2025. Aquí un comparativo general para que tengas referencia:
| Banco | Tasa anual aprox. | Plazo máximo | Financiamiento máximo | CAT aprox. |
|---|---|---|---|---|
| BBVA | 10.25% – 12.50% | 20 años | 90% del valor | 13.2% |
| Banorte | 9.90% – 11.80% | 25 años | 90% del valor | 12.8% |
| Scotiabank | 10.50% – 13.00% | 20 años | 85% del valor | 13.5% |
| HSBC | 10.75% – 12.90% | 20 años | 90% del valor | 13.7% |
| Santander | 10.10% – 12.25% | 20 años | 90% del valor | 13.0% |
| Inbursa | 9.50% – 11.50% | 15 años | 80% del valor | 12.5% |
* Las tasas cambian constantemente. Consulta siempre con un asesor actualizado antes de decidir.
Requisitos generales para obtener crédito hipotecario bancario
Aunque cada banco tiene sus propios criterios, estos son los requisitos más comunes que te pedirán:
Documentos personales
- Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- CURP
- Comprobante de domicilio reciente (no mayor a 3 meses)
- Acta de nacimiento
- Estado civil: acta de matrimonio o divorcio si aplica
Documentos de ingresos (asalariado)
- Últimos 3 recibos de nómina originales
- Carta laboral indicando antigüedad, puesto y sueldo
- Estados de cuenta bancaria de los últimos 3 a 6 meses
Documentos de ingresos (independiente o empresario)
- Declaraciones anuales de ISR de los últimos 2 años
- Estados de cuenta bancaria de los últimos 6 meses
- Constancia de situación fiscal actualizada
- Comprobante de actividad económica (alta en el SAT, contratos, etc.)
Documentos de la propiedad
- Escritura o título de propiedad del vendedor
- Boletas de predial y agua al corriente
- Constancia de no adeudo
- Certificado de libertad de gravamen (el banco lo solicita al Registro Público)
¿Cómo funciona el proceso paso a paso?
- Precalificación: Antes de buscar casa, ve al banco (o trabaja con un asesor) y solicita una precalificación. Te dirán cuánto puedes pedir prestado según tus ingresos. Esto te da claridad de presupuesto y demuestra seriedad ante el vendedor.
- Busca tu propiedad: Con el monto precalificado, busca propiedades dentro de ese rango. Recuerda que el banco solo financia hasta el 90% del valor de avalúo, no del precio de venta.
- Firma de promesa de compraventa: Una vez que elegiste la propiedad, firma un contrato de promesa con el vendedor. Generalmente se deja un depósito de buena fe del 5% al 10% del precio acordado.
- Solicitud formal del crédito: Entrega toda la documentación al banco. El ejecutivo de crédito revisa tu expediente y lo envía al área de análisis de riesgo.
- Avalúo bancario: El banco envía a un perito valuador certificado para determinar el valor real del inmueble. Este proceso toma entre 5 y 10 días hábiles.
- Autorización del crédito: Con el avalúo y la documentación aprobados, el banco emite una carta de autorización. Revisa muy bien las condiciones: monto, plazo, tasa, mensualidad y seguros.
- Escrituración ante Notario Público: El banco designa (o tú puedes proponer) un notario público. Todos se reúnen: comprador, vendedor, representante del banco y notario. Se firma la escritura de compraventa y la hipoteca.
- Registro en el RPP: El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Solo entonces el inmueble queda legalmente a tu nombre. Este proceso puede tomar de 4 a 12 semanas adicionales según el estado.
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?
En condiciones normales, con documentación completa y propiedad sin irregularidades:
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Precalificación | 1 – 3 días hábiles |
| Solicitud formal + revisión documental | 1 – 2 semanas |
| Avalúo bancario | 5 – 10 días hábiles |
| Autorización del crédito | 1 – 2 semanas |
| Escrituración notarial | 1 – 3 semanas |
| Total aproximado | 6 – 12 semanas |
¿Puedo combinar crédito bancario con Infonavit?
Sí. Si cotizas al IMSS y quieres comprar una propiedad de mayor valor, puedes combinar:
- Cofinavit: Tu saldo de Infonavit + crédito del banco. El Infonavit reduce el monto que le debes al banco.
- Infonavit + crédito bancario por separado: Usas Infonavit para el enganche y el banco financia el resto.
Esta estrategia te permite acceder a propiedades de mayor valor manteniendo mensualidades manejables.
Consejos para mejorar tu perfil y que te aprueben más rápido
- Cuida tu Buró de Crédito: Revísalo antes de aplicar en burodecredito.com.mx. Un score por encima de 700 mejora mucho tus condiciones.
- No adquieras deudas nuevas: Evita financiar autos, muebles o créditos de consumo los 6 meses antes de solicitar tu hipoteca.
- Ahorra más del enganche mínimo: Si puedes poner un 20% o 30% de enganche, el banco te dará mejor tasa y mensualidades más bajas.
- Mantén tus declaraciones al corriente: Si eres independiente, asegúrate de que tus declaraciones del SAT reflejen ingresos suficientes por al menos los últimos 2 años.
- No cambies de trabajo durante el proceso: La antigüedad laboral es un factor importante en el análisis de riesgo del banco.
- Trabaja con un asesor inmobiliario: Un buen asesor conoce qué banco aplica mejor a tu perfil y puede pre-gestionar tu expediente para acelerar la aprobación.
¿Quieres saber si calificas para un crédito hipotecario?
En De La Mora Realty te hacemos una precalificación sin costo y te orientamos sobre el banco y el producto más conveniente para tu perfil e ingresos.
Consulta Gratuita por WhatsAppPreguntas frecuentes sobre crédito hipotecario bancario
¿El banco me puede negar el crédito aunque gane bien?
Sí. Los bancos analizan tu capacidad de pago (que la mensualidad no supere el 30-40% de tu ingreso neto), tu historial crediticio (Buró de Crédito) y la calidad del inmueble. Si alguno de estos factores falla, pueden negarte o condicionarte el crédito.
¿Qué pasa si el avalúo sale más bajo que el precio de compra?
El banco financia sobre el valor de avalúo, no sobre el precio pactado. Si el avalúo sale en $1,200,000 pero acordaste pagar $1,400,000, el banco solo financia el porcentaje sobre $1,200,000 y tú debes cubrir la diferencia de $200,000 más el enganche. Por eso es clave negociar bien el precio de compra.
¿Puedo liquidar el crédito antes de que termine el plazo?
Sí, y es recomendable. La mayoría de los bancos permiten pagos anticipados o liquidación total sin penalización (revisa las condiciones de tu contrato). Cada peso extra que abonas al capital reduce el plazo y el total de intereses pagados.
¿El seguro de vida es obligatorio?
Sí. Los bancos requieren un seguro de vida (que cubre el saldo del crédito si el titular fallece) y un seguro de daños (que protege la propiedad). Estos se incluyen en tu mensualidad y forman parte del CAT.
¿Cuánto tiempo tengo para usar la carta de aprobación?
Generalmente entre 30 y 90 días según el banco. Si no escrituras en ese plazo, el crédito caduca y debes volver a iniciar el proceso. Por eso es importante tener todo listo antes de solicitar la aprobación formal.